Кредиты при строительстве и покупке жилья.
Кредит — это предоставление заемщику банком или иной кредитной организацией денежных средств на условиях возврата с процентами. Условия кредита закрепляются в кредитном договоре. См. также раздел Деньги и банки — Кредитный договор, раздел Дача — Залог (ипотека) земельного участка.
Жилищное кредитование в России существует в двух основные формах: кредитования жилищного строительства и выдачи кредита на покупку готового жилья.
При кредитовании строительства банк может предоставить два вида кредитов:
— краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
— краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит).
Земельный кредит предоставляется при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Строительный кредит предоставляется в размере и на сроки, предусмотренные проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ. В отношениях по кредитованию строительства жилья участвуют кредитор, заемщик, а также следующие категории юридических лиц:
— застройщик-инвестор (организация, осуществляющая инвестиции в сферу жилищного строительства);
— генеральный подрядчик (осуществляющий весь комплекс строительно-монтажных работ «под ключ»);
— подрядные организации, участвующие в строительном цикле;
— другие юридические лица, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.
При жилищном кредитовании может быть приобретена любая квартира или жилой дом. Однако при выборе жилья следует учитывать требования кредитора — далеко не каждый из них согласится давать кредит под покупку малоликвидной или неликвидной жилой площади, поскольку выдаваемый кредит обеспечивается залогом приобретенной квартиры (дома). Поэтому при выборе жилья необходимо изучить требования кредитора к техническому состоянию квартиры, местонахождению и местоположению в многоквартирном доме и ряд иных требований, определяющих рыночную стоимость жилья.
При выборе квартиры также следует руководствоваться следующими правилами:
— избегать вариантов, стоимость которых существенно ниже среднерыночной стоимости жилья в конкретном регионе;
— выбирать квартиру с тем расчетом, что в ближайшее время она не потеряет своей ликвидности.
Жилищные кредиты различаются на чистые и ипотечные.
Чистый жилищный кредит предоставляется без залога недвижимого имущества, причем банк может предоставить долгосрочный кредит, срок погашения которого может достигать 20 лет.
Ипотечный жилищный кредит — это предоставление гражданам денежного кредита для приобретения жилья под залог. В роли залога выступает приобретаемое на полученные в кредит денежные средства жилье. Сам предмет залога остается при этом в пользовании заемщика и не подлежит передаче залогодержателю.
Основные формы обеспечения возврата ипотечного кредита:
— залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
— залог земельного участка под строительство жилого объекта;
— залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
— залог покупаемой или иной квартиры в многоквартирном доме.
Ипотечный кредит выдается на длительный срок (максимальный срок кредита законом не определен, но в банковской практике кредит, как правило, выдается на 10-30 лет).
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
— заемщики — граждане РФ;
— продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
— кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы);
— операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов;
— органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
— страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
— оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
— риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;
— инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.);
— инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и иные, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
